Hace unas semanas te dije que mi mínimo es un 10 % anual.
En mayo me ofrecieron exactamente eso, fijo. Y dije que no.
Era un préstamo a un promotor inmobiliario: le prestas dinero para construir y te lo devuelve con intereses. El proyecto contemplaba unos 630 lotes en Quintana Roo, México, cerca de una estación del Tren Maya.
Se contrataba a través de una plataforma de inversión, mediante participaciones digitales en un préstamo. En portada, un 12 % anual fijo. Descontadas comisiones y condiciones, me quedaba alrededor de un 10 % neto. Cobros cada mes, durante 36 meses. Al final, el promotor debía devolver el capital. Todo en dólares.
Hice el trabajo. Me reuní con el equipo.
El promotor llevaba cinco años trabajando con la plataforma, tenía unos diez proyectos en la zona y no constaban impagos. El proyecto hermano anterior pagaba sus intereses puntualmente desde noviembre de 2024. El terreno era de propiedad privada y había preventas con dinero real entrando.
Casi todas las dudas que llevaba a la reunión se resolvieron a favor.
Una no.
La garantía era un fideicomiso sobre el terreno: un mecanismo en el que un tercero administra el activo como respaldo del préstamo. Sobre el papel, el valor del terreno cubría unas 17 veces el préstamo.
Pero no pude confirmar dos cosas: si la garantía estaba correctamente inscrita y cómo se ejecutaría si el promotor dejaba de pagar.
Una garantía que no sabes si puedes ejecutar es, de momento, una promesa.
Y aquí está la diferencia con una acción.
En una acción, tu ganancia potencial no tiene un techo contractual: el precio puede seguir subiendo. También puedes perder una parte importante del capital.
En este préstamo, el interés estaba fijado: 12 % en portada, alrededor de un 10 % neto para mí. Si todo salía según lo previsto, eso era lo máximo que iba a cobrar, antes de impuestos. No había una ganancia adicional por que el proyecto funcionara mejor de lo esperado.
Pero el riesgo de pérdida seguía ahí.
Si el promotor dejaba de pagar, dependía de la garantía y de que pudiera ejecutarse. Si la recuperación del capital era parcial, podía perder dinero. Si la garantía no resultaba efectiva, la pérdida podía ser mucho mayor.
En el momento del análisis, una letra del Tesoro español a doce meses ofrecía en torno a un 2,3 % neto, según mis datos de entonces. El préstamo prometía un rendimiento superior, pero a cambio asumía riesgos adicionales: impago, dinero bloqueado durante tres años, dependencia de la plataforma y exposición al dólar.
Por eso, para este tipo de activo, mi mínimo no es un 10 %. Es un 13 % anual.
No porque ese porcentaje elimine el riesgo. Es el umbral que me había fijado para considerar una operación de este tipo.
La decisión fue no. No por una conclusión definitiva sobre el proyecto o el promotor, sino porque no pude confirmar una parte esencial de la protección del capital y la rentabilidad ofrecida no me compensaba asumir ese riesgo.
La operación queda en vigilancia. Me plantearía revisarla si se ofreciera al menos un 13 % o si pudiera confirmar cómo está constituida y cómo se ejecutaría la garantía. Próxima revisión: mayo de 2027.
Cuando la ganancia está limitada, el interés tiene que compensar el riesgo. Si no me compensa, no hay operación.
Lo fijo es el interés pactado. No es una garantía de que recuperarás el dinero.
Cada vez se ven anuncios con un «10 % fijo» o un «12 % anual garantizado por un inmueble». La palabra «fijo» suena a «seguro».
La pregunta importante es otra: ¿qué pasa si no pagan y cuánto puedes recuperar?
En Método Aurea trabajas tus propios criterios para cada tipo de activo: cuánto puedes perder, qué riesgos asumes y qué rendimiento necesitas para plantearte una inversión.
El lunes 2 de noviembre abro las 10 plazas de la Edición Fundadores. La lista de espera recibirá el aviso antes de la apertura.
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Marc
PD: No te digo que los préstamos a promotores sean malos ni que este proyecto lo sea. Te cuento por qué, con la información que tenía en mayo, no me compensaba asumir ese riesgo. Esto no es asesoramiento financiero ni una recomendación de inversión.